李宇嘉：部分城市或部分银行已经开始降低房贷利率，未来竞争会越来越激烈

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8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。在房地产方面，会议提出要支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此解读称，7月10日，央行已经发布“金融十六条”有关政策有适用期限延长的文件，对明年底到期的开发贷款、信托贷款，向专项借款支持项目发放的配套融资，做延期偿还、形成不良的可予免责。显示金额支持地产首要的指向就是保民生、保稳定，这也是稳定地产预期的首要任务，同时也有利于稳定抵押物价值，防范风险。

“保持房地产融资平稳有序，这是较新的提法”李宇嘉表示，针对去年以来地产相关融资大规模走弱房地产贷款转新增贷款的比重，创下历史新低，2022年只有3.6%，今年上半年只有6%左右。房地产贷款急剧萎缩，导致社会信用创造能力减弱，全社会通缩与这个有很大的关系。因此，下半年要加大涉及房地产的信贷投放。

“加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度”的提法，在李宇嘉看来目的在于适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，调整涉及房地产贷款的结构，针对新市民，年轻人，外来人口，中低收入人群等住房需求的主体，增加资金的支持力度，促进金融、地产、实体经济与城镇化的协同发展。其中城中村改造可能会创新融资的工具，包括专项债、政策性金融工具，专项基金，公司债企业债等等。

“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”，李宇嘉分析，这个提法是为了贯彻落实政治局会议关于“优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的指示。央行的表态也意味着近期市场上关于调整房地产金融政策的猜测存在很大概率的落地性。包括“认房不认贷”，特别是在热点城市有贷款记录，但不拥有住房的居民家庭再次购买住房是可以享受首套房的优惠。仅仅降低首付比例还不够，因为这会提高月供额度。随着LPR下调，房贷利率将继续下调以减低月供压力，提振购房预期。

李宇嘉表示，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”的背景是，个人住房贷款余额连续两个季度减少，这是历史上的第一次，意味着房贷进入了存量时代。在李宇嘉看来，争抢存量时代优质资产的竞争下，银行开启了降低存量房贷利率的大幕。部分城市或部分银行已经开始降低房贷利率，未来的竞争会越来越激烈。央行这一表态，意味着政策顺应民意，顺应扩内需促消费的大背景，但也要有序推进这项工作，避免无序竞争导致市场预期发生大幅度波动，认为房贷利率会有非常大的下降空间，导致金融机构利差快速收窄，恶化金融机构的盈利水平，影响金融机构支持国家发展战略和发展公共金融。

李宇嘉分析，总的来说，下半年房地产金融政策的主旨就是防风险、保民生、促转型，大的背景就是要适应房地产供需关系发生重大变化的新形势，这与政治局会议关于房地产的表态高度一致。因此，相关政策调整并非是要用更大的力度将地产拉起来，而是不要发生大幅度的下调，影响保交楼（保民生），短期内冲击内需和消费，甚至产生系统性风险的可能。

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